Vous êtes nombreux à solliciter Caraibexpat pour des contacts et des conseils en vue de louer ou d’acheter un appartement à Miami. Mi-américaine mi-caribéenne, la ville en fait rêver plus d’un dont Julia qui vit depuis 7 ans ici.

Après un BTS immobilier et une première expérience en agence dans l’hexagone, cette guadeloupéenne à Miami a obtenu une licence en immobilier. Sa spécialité: les appartements à vendre à Miami ainsi que la gestion locative.

Nous l’avons donc contactée et voici 13 conseils qu’elle a accepté de partager avec ceux qui souhaitent acheter ou louer un appartement à Miami.

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Julia à côté de la maquette du Condominium Aston Martin, Miami (Floride) – États-Unis.

1) Prospectez dès aujourd’hui pour acheter un appartement à Miami

C’est la bonne période pour rechercher un appartement à acheter à Miami. Un grand projet immobilier sera livré d’ici 2019 à 2020 : le projet Paramount. Les prix sont encore abordables mais l’impact commence à se faire sentir dans certains quartiers dont le développement explose. Il vaut mieux saisir les opportunités maintenant.

2) Si possible choisissez d’ acheter un appartement à Miami plutôt que de faire de la location

À South Beach par exemple, vous pouvez louer un appartement d’une chambre pour 1000 $ environ. Cela peut être plus intéressant d’acheter un appartement à Miami si vous envisagez d’investir dans l’immobilier ici.

3) Pour la location, les agents immobiliers de Miami et des villes environnantes ont accès aux mêmes appartements disponibles.

En effet, la plupart des agents font partie d’une grande association qui regroupe les professionnels de l’immobilier. En fait, tous ont accès au même “stock” d’appartements à louer à Miami. Un agent immobilier peut donc vous faire visiter un appartement pour lequel il n’a pas d’exclusivité. Si c’est le cas il appelle celui qui l’a et ils se partagent la commission si vous choisissez finalement de le louer. (Julia travaille beaucoup avec des étrangers. Pratique pour un conseil sur votre projet immobilier !)

4) Pour louer un appartement à Miami, armez-vous de patience

Il est moins simple de louer un appartement à Miami pour une longue durée (contrat de location d’un an maximum) que d’acheter. Préparez déjà votre dossier avec votre avis d’imposition, le salaire que vous envisagez de gagner, vos 3 derniers bulletins de salaire, votre historique de crédits. La “Condo association” ( équivalent du syndic de co-propriété) paye aussi une entreprise qui va “investiguer” à votre sujet avant de donner son feu vert. Sans çà, pas de location possible !

5) Prévoyez les frais de candidatures

Pour louer un appartement à Miami, il faut candidater ! Le propriétaire examine votre dossier puis le “condo association”, le passe aussi au crible. Certains sollicitent aussi un entretien avec vous. Il faut également prévoir des frais de 100 $ à 150 $ par candidature pour la location d’un appartement à Miami avant d’espérer une réponse positive ou négative dans un délai de deux à quatre semaines. Ces frais ne sont pas remboursés en cas de réponse négative.

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Condominium Elysée, Miami (Floride) – Etats-Unis.

6) Evitez les quartiers non-recommandés

Pour acheter ou louer un appartement à Miami, notez bien que certains quartiers de Miami sont à éviter notamment le soir comme dans beaucoup de grandes villes. Parmi eux: Pork and Bean, Little Haïti, Overtown, Opa Locka et certaines rues de Winwood.

7) Repérez les quartiers où faire de la colocation à Miami

La colocation à Miami est beaucoup plus fréquente à South Beach par exemple. A l’inverse, il sera plus difficile de trouver une colocation à Miami dans les quartiers tels que Downtown, Brickell (qui est hors de prix) ou alors Omni/Edgewater. Pour en trouver une, vous pouvez éventuellement chercher sur Airbnb.

8) Prospectez les appartements à vendre même avec un budget limité…

De nombreux immeubles haut-de-gamme émergent au coeur de Miami qui se développe énormément. Cependant, la ville cache aussi des appartements à vendre plutôt cosy avec une chambre pour 100 000 $ (ou 85.000 euros au taux de change actuel), soit une somme plutôt abordable en comparaison avec d’autres grandes villes du monde.

9)…Sauf si vous envisagez les quartiers chics

Vous devez compter entre 300 000 $ et 400 000 $ si vous recherchez un appartement à Brickell. Vous pouvez acheter un appartement à Miami Downtown pour un peu moins de 300 000 $ mais çà sera difficile.

10) Entourez-vous d’un avocat et d’un comptable pour acheter votre appartement à Miami

Il n’y a pas de notaires aux Etats-Unis. Tout se fait par négociation entre votre avocat et celui du propriétaire. Les frais d’avocats s’élèvent à environ 7% du prix d’achat de l’appartement. Vous pouvez acheter sans l’aide d’un avocat mais il est recommandé d’en avoir un.

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Condominium Aston Martin, Miami (Floride) – Etats-Unis.

11) Pensez aux solutions de financement bancaire adaptées aux non-résidents

Si vous envisagez d’acheter un appartement à Miami, vous pouvez solliciter un emprunt auprès d’une banque sur place. A Miami, les banques financent l’achat de bien immobilier même pour les futurs propriétaires ne vivant pas aux Etats-Unis. Votre apport doit être d’environ 30 à 40%. Le taux d’emprunt est d’environ 4% pour les locaux et un peu plus élevé pour les étrangers.

12) Profitez des paiements échelonnés pour l’achat d’appartements neufs (en pré-construction).

Lorsqu’il s’agit d’achat d’un appartement neuf à Miami, vous ne payez que 20% du montant à la signature du contrat puis un faible pourcentage jusqu’à la remise des clés. Cela peut être avantageux plutôt que de payer la totalité de la somme du premier coup ! Pour le programme neuf Aston Martin Residences (visuel ci-dessus), vous payez 20% à la signature du contrat, 10% par an et le restant dû à la remise des clés en 2022.

13) Renseignez-vous sur les impôts et frais divers

Les impôts sur votre propriété à Miami s’élèvent à 2% de la valeur du bien approximativement. Pour un achat d’un bien immobilier à Miami d’une valeur de 100 000 $, les frais d’avocat s’élèvent entre 1000 $ à 1500 $. Vous pouvez aussi investir dans l’immobilier locatif. Si vous achetez un bien pour le mettre en location, il faut compter environ 100 $ par mois* de frais de services de gestion locative.

* Frais correspondants à ceux pratiqués par l’agence où Julia travaille.

Crédits photos: Julia et l’agence Cervera.
Contacter Julia via l’agence Cervera.

Alors, vous faîtes vos valises pour la Floride ?
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